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    1. 兩份重要報告,透露未來房價趨勢!

      2020-11-13 11:05:27 責任編輯:集團企宣
       不經意間,時間已經來到了11月。
      這也意味著我國樓市正式進入了傳統意義的年尾階段,年尾是一年內的冰點時期,也是最為敏感的信息節點。
      近期有購房計劃的人群,一定要緊盯這兩個月的成交量趨勢。如果成交出現連續上漲的翹尾行情,那么就應該抓緊備戰,在來年3月前最好買房上車,否則,就只能繼續等待2021年的行情走勢。
      政策面上,現在來看,今年不會再出現大的變動,會以絕對溫柔的姿態迎接春節。
      但值得一提的是,這幾天有兩份透露中央意志的重磅文件下發,幾乎關系著我國房地產的未來。
      一份是11月1日出版的第21期《求是》雜志,刊登了一篇最高領導人的重要文章《國家中長期經濟社會發展戰略若干重大問題》。另一份是11月3日,新華社授權發布的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》。
      一個是最高思想,另一個是第二個百年計劃頭5年的規劃概要,兩大官媒加持,重要程度可見一斑。那么文件中到底透露著哪些重要機會信息呢?


      以人為核心的城鎮化
      我先把兩份報告中,最為關鍵的信息摘錄出來,挨個分析。
      “目前,我國常住人口城鎮化率已經達到60.6%,今后一個時期還會上升。要更好推進以人為核心的城鎮化,使城市更健康、更安全、更宜居,成為人民群眾高品質生活的空間。”
      數據上,目前中國的平均城鎮化率超過60%。但實際上,過去15年中房價漲幅領跑的幾乎所有一、二線城市都已超過70%,其中一半城市的城鎮化率已超過80%,后續進一步提高的空間非常有限。
      但未來影響房價的并不是單純的“農民進城”式傳統的城鎮化,而是人口在城市之間流動形成的城鎮化,尤其是人才遷徙,我把它叫做二次人口城鎮化。
      例如深圳,人口城鎮化早已達到100%,位居全國第一,但近幾年源源不斷的人才流入,導致房價二次畸變,擁有購買力人群的城鎮化夯實了房價基礎。
      所以,在未來,因城鎮化趨勢而產生房價變動的還會集中于一二線城市,尤其是二線城市,會替代一線城市價值,成為主力房產拉升區塊。
      在文件中,提到一句非常深刻的話,“要更好推進以人為核心的城鎮化”。
      其實之前我們一直是本末倒置的。
      過去各個城市都在以經濟發展為核心,進行城鎮化建設,結果演化為轟轟烈烈的造城運動,地價飆漲,城市筑起了高高的房價圍欄,產業和年輕人進不去留不下,從而形成了一個個郊區“鬼城”。
      但這次明確提出以人為核心,那么一定會在造城之前落地最實際的人口、人才引進政策,建立保障人才房體系,讓人們有所安居,讓人們先進來,再談城鎮化。
      所以,未來轟轟烈烈的造城運動會停止,戶口門檻會逐步放低,讓人們有充足空間實現城市之間的流動,這也會加劇中國城市的“強弱分化”。我們心中要有這個背景基礎。
       

      衛星城的機遇
      “增強中心城市和城市群等經濟發展優勢區域的經濟和人口承載能力,這是符合客觀規律的。同時,城市發展不能只考慮規模經濟效益,必須把生態和安全放在更加突出的位置。”
      這句話再次肯定了中心城市的價值,但污染指數較高的工業產業會被快速騰挪。例如北京乃至河北這幾年都在大量關停鋼鐵廠,然后把這部分重工業產業轉移到了張家口、內蒙古地區。
      后者也沒辦法,為了經濟效益,只能以犧牲環境為代價承接產業溢出,唯有這樣才能跟得上經濟節奏。所以,在可見的未來,經濟較弱的地區會二次發展重工業,雖然經濟有一定的進步,但宜居價值被迫失去了。
      產業和人口向優勢區域集中是客觀經濟規律,但城市單體規模不能無限擴張。目前,我國超大城市(城區常住人口1000萬人以上)和特大城市(城區常住人口500萬人以上) 人口密度總體偏高,北京、上海主城區密度都在每平方公里2萬人以上,東京和紐約只有1.3萬人左右。
      長期來看,全國城市都要根據實際合理控制人口密度,大城市人口平均密度要有控制標準。要建設一批產城融合、職住平衡、生態宜居、交通便利的郊區新城,推動多中心、郊區化發展,有序推動數字城市建設,提高智能管理能力,逐步解決中心城區人口和功能過密問題。
      這兩段話極其重要,因為在前兩年,當局的思想是實現均富,不單要把大城市發展起來,還要把村鎮縣地級市全部發展起來,實現百花齊放的局面。
      但走了幾年發現,產業和人口一直都在向優勢區域集中,這種客觀規律,全球都是一致的。
      然后,我們開始部署以核心城市為主的城市群戰略,實現“以一帶多”的格局,但事實上這些年只有底子比較殷實的長三角城市群和大灣區實現了帶動和共榮作用,其他都還在逐步成長中。
      前幾年我們認為大城市人口太多會出現無法避免的“城市病”,從而殃及城市功能,所以以北京和上海為主的超級大城市,均在做“人口減法”,尤其是北京疏解非首都功能力度空前,導致近兩年人口流入呈現負值。
      但在這篇報告中,體現了一種新的思維。
      我們不能改變,就要接受這種人口規律。可以通過建設一批產城融合、職住平衡、生態宜居、交通便利的郊區新城,來達到疏解中心城區人口過密的問題。
      重點來了,那么以北三縣為首的環北京郊區新城,以昆山、嘉興為首的環滬郊區新城,以莞、惠、佛為首的環深廣郊區新城,接下來便會迎來政策性利好。
      通過政策導向,補足基建和配套,引導資金和人口流入,這符合中國核心城市的發展需求,也是國際大都市城鎮化第三階段的歸宿。
      在這其中,莞惠已經在年中跟著深圳漲了一波,嘉興下半年也在通過自己特有的方式加速暗漲,目前唯有北京旁邊北三縣以及佛山還處于相對價格谷底。這是當下擁有投資需求的購房者,要去著重關注的區域。
       

      農村經濟的希望
      我國現有1881個縣市,農民到縣城買房子、向縣城集聚的現象很普遍,要選擇一批條件好的縣城重點發展,加強政策引導,使之成為擴大內需的重要支撐點。
      優先發展農業農村,全面推進鄉村振興推動區域協調發展。實施鄉村建設行動。把鄉村建設擺在社會主義現代化建設的重要位置。強化縣城綜合服務能力,把鄉鎮建成服務農民的區域中心。統籌縣域城鎮和村莊規劃建設,保護傳統村落和鄉村風貌。
      雖然在過去的綜合報告中,時有提起農村問題,但這次在兩份報告中,提到農村建設和農村經濟問題的篇幅顯然更大,尤其是《建議》文件對農村建設的規劃可謂詳實。
      其實這里暗含一個影響幾億人群的大趨勢。
      首先,我們已經確定了國內大循環的經濟主路線,內循環的基礎就是不斷挖掘并開辟內需市場。
      現在來看,我們的頂層核心大城市雖然承載了主要的經濟任務,但因為高度逐步接近天花板,而使得增速放緩。反而中國大約5億多的農民同胞所在的市場,因為起點低,經濟價值挖掘空間非常大,必然會成為“擴大內需的重要支撐點。”
      中國當下第二大電商平臺拼多多的發展速度,顯然佐證了這股浪潮蘊含的勢能。
      我在前幾天寫過一篇文章,提到今年國慶黃金檔上線的兩個電影《我和我的家鄉》以及《一點就到家》,電影講述了城市創業者、大學生回到農村,振興經濟并找到致富之路的故事。
      這兩部電影上線的題材和時機非常明顯,就是為了幫助國內做農村經濟的文化鋪墊,喚醒人們發展農村的意識。
      其次,我在這兩部電影中著實看到了農村的商業價值。例如在《一點就到家》這部電影中,主人公去云南山區種植普洱咖啡豆,拿到了國際銀獎。
      當下最珍貴的是什么?是資源。
      人才是資源,金融是資源,山水花草、氣候環境同樣是資源。
      普洱咖啡豆是在特定的氣候、山水環境下的產物,這是城市所無法取代的。所以農村有農村的價值,城市有城市的價值,前者服務后者,后者反饋前者,相互成全相互成長。
      所以,未來會有源源不斷的創業者深入到中國的大山大河,去尋覓能提高城市人生活品質的產品原料。再加上當下物流運輸非常成熟,已經像毛細血管一樣深入到各個農村,這都為內需市場迎來二次爆發提供了基礎。
      所以在報告中提到的,我國現有1881個縣市,農民到縣城買房子、向縣城集聚的現象很普遍,要選擇一批條件好的縣城重點發展,是有希望的。
      但對于在這些所謂好的縣城投資房產,子木認為依然不可取。因為在增加需求的同時,絕大多數縣城的土地供給是沒有邊界的。
      而且,當農村經濟發達后,既得利益者會追求更高形式的資源,也就是在農村創業賺錢后,又會跑到城市購房。因為大城市的醫療條件和教育水平是縣城無法企及的。
      所以,縣城投資房產依然是個偽命題。但農村經濟會迎來機遇,從而再次夯實城市價值。
       

      不可避免的一家獨大
      中西部有條件的省區,要有意識地培育多個中心城市,避免“一市獨大”的弊端。推動西部大開發形成新格局,推動東北振興取得新突破,促進中部地區加快崛起,鼓勵東部地區加快推進現代化。
      綜合文件有一個特點,就是面面俱到,中國所有城市所有區域都要跟上。
      但要知道,政策歸政策,發展歸發展,有些地方政策給了一飛沖天,有些地方政策給了但依然會止步不前,這源于一個城市的文化資本和資源基礎。
      對于文化資本我要解釋一句。我們在衡量一個地區的經濟時,很多人都愛用GDP、人口、人均勞動力等指標來核算,但很少提及“文化資本”。何為文化資本?
      簡而言之,就是此區域所有人的做事風格、腦回路,以及共同的價值觀。這個對當地經濟發展的影響幾乎是致命的。
      我們經常聽到一句話,“天上九頭鳥,地上湖北佬”,湖北人比較拼也愛思考,這是地方文化對教育重視的結果;再有福建人,家家都愛做生意,鼓勵孩子成人以后走南闖北,所以在中國,閩商始終占有一席之地。
      當然你也見過,有的地方官僚主義盛行,凡事靠關系,大人懶散無為,還喜歡把孩子藏在羽翼之下,生怕出去遭罪。這種地方非常多,典型存在于西北部,即使空降個金山銀山,幾年之后也會顆粒無收。
      山東這些年也有這樣的趨勢。
      山東本是北方資源經濟大省,然而這幾年被酒文化、官本位思想所累及。尤其是今年,留學生事件、高考替考、校長安排兒子替代退伍軍人、濟南某開發商宣傳假地鐵欺騙消費者買房……
      “文化資本”退步,導致經濟開始滑坡。
      想當年青島是中國響當當的計劃單列市,北方第三城,而在2019年,經濟滑到全國第十四,馬上要被鄭州超越。工資低房價高,年輕人更是進不來、留不住。
      今年5月份的青島市兩會上,山東省委常委、青島市委書記王清憲說了一句話很重要:“從城市競爭的格局上來講,作為北方第三城,我們已經沒有退路了。無論有多大的困難,我們只能完成,我們必須完成,我們別無選擇。”
      再沒有這個決心,山東真就難了。無論如何,還是希望孔孟之鄉,禮儀之邦,不要被時代所拋棄,能撐得起北方經濟。
       

      資源和未來
      回到主題上,對于西部大開發,個人依然持保守態度。這個口號已經喊了幾十年了,到現在依然沒有多大的進展。投資不過山海關,這個信念恐怕會越陷越深。
      東北振興倒是有希望的。
      雖然現在東北經濟陷入沼澤,但是之前積累的醫療、教育資源,依然可以在全國排進第一梯隊。尤其高校資源,會培育成千上萬的優質人才。
      這兩年國家給東北的政策很足,現在只需要窮盡所能把這部分人才資源留下來,就會實現反彈。
      所以,在區位角度講,東北會陷入高度資源集中的格局,也就是說沈陽會成為東北唯一的希望,這個無論在國家層面還是地方競爭優勢上,都是可以確定的。
      中部地區加快崛起,已是板上釘釘之事。在中部五大城的經濟發展排列上,武漢依舊可以排位第一,其次是長沙、鄭州、合肥以及南昌。但在房地產價值投資層面,排列有所變化,依次為:武漢、鄭州、合肥、長沙、南昌。
      所以,在推測你所在的城市到底有沒有希望時,就要捫心自問,到底有沒有文化資本,你所在的城市年輕人是積極上進、敢于闖蕩的,還是想方設法只想去求圖求安穩的。
      地方的營商環境如何,創辦一個企業是一天就解決了,還是被百般刁難,需要送禮才能辦成。
      除此之外,還要問自己這個地方有什么核心資源?
      有沒有江海湖泊,交通運輸條件是否發達,有沒有文化底蘊和師資力量雄厚的高校。
      所以,文件中提到在中西部培育多個中心城市,我認為難度太大了。這么多年,西北部就出現了一個西安,這是因為西安有文化底蘊和超強的高校資源,而中部地區依然會維持很長一段時間的“省會”一家獨大,更別說多個。
      如果是農村,有沒有可以種出類似于普洱咖啡豆這種優質產品的天然氣候和土壤。這些都是一個區域是否有未來的關鍵因素。
      如果沒有,對不起,你所在的城市將會隨時代大勢逐步被淘汰。
      這種淘汰會有兩種結局:一種是像鶴崗一樣走向衰敗,另一種是維持現狀并緩慢進行迭代生長,最終成長為一個溫柔故鄉、養老勝地。
      當然后者作為人生依托,老來歸宿,還是蠻不錯的。
       
       

      2019已過半,我國房地產路在何方?

      2019-07-09

      2019已經過半,對2019年房地產市場走向問題,雖然社科院已經做出了權威預測,然而各界依然各執己見,眾說紛紜,今天小文來談談自己的看法。

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